Payer moins d'impôts avec la technique du déficit foncier

Le déficit foncier est un dispositif pour alléger sa note fiscale. Il s'applique aux locaux d'habitation anciens, en vue d'y faire des travaux. Comment fonctionne cet outil de défiscalisation très avantageux ? Sous quelles conditions ?

Explications et démonstration. 

Le principe du déficit foncier ? Il suffit d'acheter un bien ancien à rénover, en vue de le louer. Après la réalisation d'importants travaux, vous pouvez créer ce que l'on appelle "un déficit foncier". Ce dernier apparaît lorsque vos charges foncières déductibles sont supérieures aux loyers encaissés.

Vous gagnez 71 000 euros par an et vous êtes écœuré que le fisc vous en ponctionne 41% (taux marginal) tous les ans ? De plus, vous hésitez à investir en immobilier de crainte de vous faire matraquer davantage ? Plutôt que de vous morfondre, pourquoi ne pas défiscaliser en faisant du déficit foncier ? Vous avez sans doute déjà entendu parler de ce dispositif, institué par la loi Balladur de 1993. Mais quel en est le principe ? Il suffit d'acheter un bien ancien à rénover, en vue de le louer. Après la réalisation d'importants travaux, vous pouvez créer ce que l'on appelle "un déficit foncier". Ce dernier apparaît lorsque vos charges foncières déductibles sont supérieures aux loyers encaissés.  

Le montant de ce déficit foncier - autres que les intérêts d'emprunt- viendra directement se soustraire à votre revenu global la première année dans la limite de 10.700 euros. Puis le solde sera déduit en totalité de vos revenus fonciers jusqu'à épuisement, dans la limite de dix ans.  

A condition toutefois que le bien soit mis en location jusqu'au 31 décembre de la 3^ème année qui suit celle de l'imputation sur le revenu global. Notez bien que seuls les travaux sont déductibles du revenu imposable, et non les intérêts d'emprunt. Ces derniers sont uniquement imputables sur les revenus fonciers.  

Précieuses charges

Conservez-bien toutes les factures pour justifier vos déclarations à l'Administration fiscale. Vous pourrez déduire ainsi les frais de gestion, la souscription d'une assurance pour loyers impayés, la taxe foncière, les charges de copropriétés (sauf celles récupérées sur le locataire), les travaux d'entretien (peinture...), de rénovation (mise aux normes de l'électricité, isolation thermique et phonique...), d'installation d'une chaudière, de nouvelles fenêtres..., les frais de diagnostics obligatoires (amiante, plomb, termites, performance énergétique...) et enfin les intérêts annuels et les frais liés à votre crédit immobilier. Autant de frais, souvent lourds à porter mais qui au final grâce à la technique du déficit foncier vont vous être précieux pour réduire votre fiscalité. Plus vous avez de charges, plus vous serez gagnant au final.  

Par contre, les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ne sont pas pris en compte.  

A qui s'adresse ce dispositif de défiscalisation ?

A tout investisseur désireux de se constituer un patrimoine de qualité. Evidemment, plus sa tranche marginale d'imposition est élevée, plus l'impact fiscal est significatif.  

Démonstration : un investisseur taxé à 41%, réalisant 30 000 euros de travaux peut déduire la première année 4387 euros de son revenu imposable (10 700 x 0,41). Le reliquat de 25 613 euros n'est pas perdu puisqu'il pourra les déduire de ses revenus fonciers les 10 années suivantes. Si par exemple, il a déclaré 6600 euros de revenus fonciers. Il pourra les effacer en totalité et il aura encore un solde de 19 013 euros à reporter l'année suivante et ainsi de suite jusqu'à épuisement.  

Très avantageux, à l'heure où les revenus fonciers sont soumis au barème de l'imposition sur le revenu, soit 41% dans le cas cité précédemment, plus 15,5% de prélèvements sociaux !  

Acheter un bien à rénover tous les ans

Le déficit foncier est intéressant les premières années d'acquisition du bien. Par contre, lorsque tous les travaux sont déduits et que le solde entre charges et loyers n'est plus nul, comment faire pour éviter de se faire taxer lourdement sur les revenus fonciers ? Il suffit d'acheter un nouveau bien à rénover. L'idéal serait même d'acheter un studio avec travaux tous les ans ou tous les 2 ans. Pas idiot : vous allez vous constituer ainsi, un patrimoine de premier choix tout en allégeant votre fiscalité durablement.  

La rentabilité, un appartement ancien bien placé, entièrement rénové, va forcément se valoriser dans le temps. Reste que les appartements anciens, bien placés et avec travaux ne courent pas les rues. Dès qu'un appartement de ce type est mis sur le marché, les investisseurs aguerris sont très réactifs. Si vous parvenez à en dénichez un, faites une offre express !