Payer moins d'impôts avec la technique du déficit foncier

Le déficit foncier est un dispositif pour alléger sa note fiscale. Il s'applique aux locaux d'habitation anciens, en vue d'y faire des travaux. Comment fonctionne cet outil de défiscalisation très avantageux ? Sous quelles conditions ?

Explications et démonstration. 

Le principe du déficit foncier ? Il suffit d'acheter un bien ancien à rénover, en vue de le louer. Après la réalisation d'importants travaux, vous pouvez créer ce que l'on appelle "un déficit foncier". Ce dernier apparaît lorsque vos charges foncières déductibles sont supérieures aux loyers encaissés.

Vous gagnez 71 000 euros par an et vous êtes écœuré que le fisc vous en ponctionne 41% (taux marginal) tous les ans ? De plus, vous hésitez à investir en immobilier de crainte de vous faire matraquer davantage ? Plutôt que de vous morfondre, pourquoi ne pas défiscaliser en faisant du déficit foncier ? Vous avez sans doute déjà entendu parler de ce dispositif, institué par la loi Balladur de 1993. Mais quel en est le principe ? Il suffit d'acheter un bien ancien à rénover, en vue de le louer. Après la réalisation d'importants travaux, vous pouvez créer ce que l'on appelle "un déficit foncier". Ce dernier apparaît lorsque vos charges foncières déductibles sont supérieures aux loyers encaissés.  

Le montant de ce déficit foncier - autres que les intérêts d'emprunt- viendra directement se soustraire à votre revenu global la première année dans la limite de 10.700 euros. Puis le solde sera déduit en totalité de vos revenus fonciers jusqu'à épuisement, dans la limite de dix ans.  

A condition toutefois que le bien soit mis en location jusqu'au 31 décembre de la 3^ème année qui suit celle de l'imputation sur le revenu global. Notez bien que seuls les travaux sont déductibles du revenu imposable, et non les intérêts d'emprunt. Ces derniers sont uniquement imputables sur les revenus fonciers.  

Précieuses charges

Conservez-bien toutes les factures pour justifier vos déclarations à l'Administration fiscale. Vous pourrez déduire ainsi les frais de gestion, la souscription d'une assurance pour loyers impayés, la taxe foncière, les charges de copropriétés (sauf celles récupérées sur le locataire), les travaux d'entretien (peinture...), de rénovation (mise aux normes de l'électricité, isolation thermique et phonique...), d'installation d'une chaudière, de nouvelles fenêtres..., les frais de diagnostics obligatoires (amiante, plomb, termites, performance énergétique...) et enfin les intérêts annuels et les frais liés à votre crédit immobilier. Autant de frais, souvent lourds à porter mais qui au final grâce à la technique du déficit foncier vont vous être précieux pour réduire votre fiscalité. Plus vous avez de charges, plus vous serez gagnant au final.  

Par contre, les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ne sont pas pris en compte.  

A qui s'adresse ce dispositif de défiscalisation ?

A tout investisseur désireux de se constituer un patrimoine de qualité. Evidemment, plus sa tranche marginale d'imposition est élevée, plus l'impact fiscal est significatif.  

Démonstration : un investisseur taxé à 41%, réalisant 30 000 euros de travaux peut déduire la première année 4387 euros de son revenu imposable (10 700 x 0,41). Le reliquat de 25 613 euros n'est pas perdu puisqu'il pourra les déduire de ses revenus fonciers les 10 années suivantes. Si par exemple, il a déclaré 6600 euros de revenus fonciers. Il pourra les effacer en totalité et il aura encore un solde de 19 013 euros à reporter l'année suivante et ainsi de suite jusqu'à épuisement.  

Très avantageux, à l'heure où les revenus fonciers sont soumis au barème de l'imposition sur le revenu, soit 41% dans le cas cité précédemment, plus 15,5% de prélèvements sociaux !  

Acheter un bien à rénover tous les ans

Le déficit foncier est intéressant les premières années d'acquisition du bien. Par contre, lorsque tous les travaux sont déduits et que le solde entre charges et loyers n'est plus nul, comment faire pour éviter de se faire taxer lourdement sur les revenus fonciers ? Il suffit d'acheter un nouveau bien à rénover. L'idéal serait même d'acheter un studio avec travaux tous les ans ou tous les 2 ans. Pas idiot : vous allez vous constituer ainsi, un patrimoine de premier choix tout en allégeant votre fiscalité durablement.  

La rentabilité, un appartement ancien bien placé, entièrement rénové, va forcément se valoriser dans le temps. Reste que les appartements anciens, bien placés et avec travaux ne courent pas les rues. Dès qu'un appartement de ce type est mis sur le marché, les investisseurs aguerris sont très réactifs. Si vous parvenez à en dénichez un, faites une offre express ! 

Cumul emploi-retraite : de bonnes surprises malgré la réforme

Petit retour en arrière… Depuis le 1er janvier 2009, les retraités pouvaient percevoir l’intégralité de leur retraite tout en continuant une activité professionnelle et ce, sans limitation de revenus professionnels, à une double condition : d’une part, justifier d’une durée d’assurance (nombre de trimestres validés) ou d’un âge (65 ans au moins) permettant de prétendre à une pension au taux plein du régime général ; d’autre part, liquider les droits des caisses dont l'assuré voulait obtenir la pension. A compter du 1er janvier 2015, la loi n° 2014-40 entre en vigueur : pour bénéficier du cumul intégral, l’assuré doit non seulement avoir satisfait des conditions d’âge et de durée d’assurance,  mais aussi liquider ses droits de l’ensemble de ses caisses de retraite. Par exemple, un médecin exerçant à la fois en cabinet (libéral) et à l’hôpital (salarié) pouvait liquider uniquement ses droits du régime salariés et continuer à cotiser à cotiser à la Carmf pour poursuivre son activité libérale.
Désormais, s’il souhaite bénéficier intégralement du cumul emploi-retraite, il devra liquider à la fois ses droits à la retraite du régime salarié et ceux du régime libéral. Rien ne l’empêche de poursuivre son activité de praticien mais ses cotisations ne seront plus génératrices de droits et ses pensions libérales subiront une forte décote. Ainsi, demander à ne percevoir uniquement que ses retraites salariées ne sera plus envisageable puisque cette liquidation partielle aurait des conséquences dissuasives  sur l’activité libérale (cessation et limite de revenus  professionnels) et sur le montant des retraites de la  Carmf puisque les cotisations seraient désormais versées à  perte, sans générer de nouveaux droits.
Il y a pourtant des mesures positives, sous réserve du feu vert du Ministère des Affaires Sociales. En effet, les affiliés à la CARMF pourraient  à compter du 1er janvier 2015 toucher leurs pensions de base et complémentaires tous les mois et non plus tous les trimestres. Autre point positif, l'âge de départ sans minoration pour la retraite complémentaire serait abaissé de 65 à 62 ans, permettant aux médecins de partir dès l'âge légal de 62 ans sans subir de décote sur leurs pensions complémentaires. En revanche, l'âge à taux plein est maintenu à 65 ans pour l'avantage social vieillesse (ASV). Enfin, une surcote de 1,25% par trimestre supplémentaire sera instaurée pour les affiliés de plus de 62 ans qui continueront à travailler alors qu'ils disposeront de tous leurs trimestres de cotisation.

Et si on parlait des "small caps" ?

TFC Point Conseil propose dans son allocation un fonds composé de petites capitalisations françaises : + 96, 40% sur 3 ans.

Les investisseurs américains sont particulièrement présents sur les plus gros tours de table des start-ups françaises. Vanter l'attractivité de la France auprès d'investisseurs institutionnels étrangers, voilà qui n'est pas a priori une sinécure. C'est qu'après avoir boudé la France dans le sillage du Projet de loi de finances 2013, dont certaines dispositions fiscales avaient provoqué la révolte dite des "pigeons", les investisseurs étrangers sont de retour. La preuve, sur les 8,2 milliards d'euros levés l'an dernier par les fonds de capital-investissement français, 45 % proviennent d'institutionnels étrangers, contre 30% en 2012, selon l'Afic.

Des "zinzins" étrangers qui sont également très présents de façon directe au capital des start up hexagonales : près d'un quart (24%) des jeunes pousses françaises du secteur du numérique comptent des fonds de capital-risque étrangers parmi leurs actionnaires, d'après une étude publiée en juin par le cabinet d'audit EY (ex Ernst & Young). De fait, sur les dix plus importantes levées de fonds réalisées par des start up françaises de l'Internet entre le 1er janvier 2010 et le 30 juin 2012, pas moins de six ont impliqué des investisseurs étrangers. 
Que viennent donc faire ces habitués de la Silicon Valley en France, un pays où la croissance économique ne devrait pas excéder 0,4% cette année, et où chaque mois apporte son record de chômeurs ? "Bien sûr, l'environnement macro-économique n'est guère positif en France, mais nous pouvons trouver de la croissance en investissant dans des start up déjà très présentes à l'international", explique Wendelin Thoenes. En effet, si les jeunes pousses françaises de l'industrie numérique ont vu en moyenne leur chiffre d'affaires grimper de 43%, en 2013, c'est grâce au quasi-doublement de leur activité réalisée à l'étranger.
Surtout, "l'innovation constitue l'une des meilleures réponses à une conjoncture macro-économique maussade. Or la France a des arguments à faire valoir, en matière d'innovation", estime Christophe Bavière. C'est bien l'avis des investisseurs étrangers sur les atouts qui font de la France un pays attractif, 40 % d'entre eux mentionnent d'abord la capacité d'innovation, contre 30 % l'an dernier. Il faut dire que sur les 100 sociétés considérées comme les plus innovantes au monde par le magazine Forbes, dans son classement 2013, huit sont françaises. Ce qui place la France en deuxième position, derrière les Etats-Unis et leurs 39 vedettes de l'innovation.
Le capital-innovation a investi 642 millions d'euros seulement, en 2013
Face à ce vivier de jeunes pousses innovantes, que fait donc le capital-risque (ou capital-innovation) français ? En 2013, il a investi 642 millions d'euros, un montant "très insuffisant, (qui) ne permet pas de faire face aux enjeux du financement de l'innovation en France", regrette l'Afic. Et d'insister : "A titre de comparaison, ce sont 21,3 milliards d'euros qui ont été investis par le capital-innovation aux Etats-Unis, soit 33 fois plus !"Rapporté au poids des économies respectives, le capital-risque pèse donc 5,7 fois moins en France qu'aux Etats-Unis. La conséquence, notamment, des nouvelles réglementations de Bâle III et de Solvabilité II, relatives au renforcement des fonds propres des banques et des assureurs, et qui restreignent la capacité de ces derniers à continuer à jouer leur rôle de pourvoyeurs traditionnels du capital-investissement français.
A quoi s'ajoutent les coups de rabot portés ces dernières années aux incitations fiscales dont bénéficiaient les particuliers investissant dans des FCPI (fonds communs de placement dans l'innovation) et des FIP (fonds d'investissement de proximité). Un manque de ressources qui conduit le capital-risque français à ne plus être en mesure de financer les start up hexagonales, un comble. Aussi l'Afic et l'Association française de la gestion financière réclament-elles "le rétablissement d'une fiscalité incitative" dans ce domaine. Un débat bien français.

D’après un article de Christine Lejoux La Tribune