lundi 9 janvier 2017

Quelques repères sur l'immobilier défiscalisant


Difficile d'y voir clair dans le maquis de la réglementation en matière d'investissement immobilier défiscalisant.
C'est pourquoi le cabinet TFC vous propose un tableau synthétique sur le sujet.


Pinel (neuf + ancien)
LMNP
Malraux
Monuments historiques MH
Tepa-Dutreil
Censi-Bouvard


Principe
Louer un bien neuf (ou réhabiliter un bien ancien dégradé) dans une zone précise avec réduction d’IR.

Louer un bien neuf ou ancien meublé et l’amortir pour minorer ses revenus fonciers.
Acheter un bien dans un secteur sauvegardé et déduire les travaux de rénovation de son revenu.
Engager des travaux dans des immeubles classés ou inscrits à l’inventaire des MH et déduire le montant des travaux de l’IR.
Participer à l’augmentation de capital d’une PME (notamment foncière) en vue d’une réduction d’IR et/ou d’ISF.
Acheter une résidence offrant des services (EPHAD, résidence tourisme ou étudiante…) et avoir réduction d’IR.


Objectif
& Cible
Réduction d’IR dans la durée.
Déduction. Complément de revenu défiscalisé à terme.
Réduction. Très forte défiscalisation sur courte période.
TMI élevée
Déduction. Très forte défiscalisation  sur courte période.
Objectif successoral en +.
TMI élevée.
Pas d’obligation de location.
Réduction. Très forte défiscalisation ISF.
Réduction d’impôt dans la durée.


Contraintes
Baux de 6, 9, 12 ans.
Loyers et revenus du locataire plafonnés.
Pour l’ancien, le bien doit avoir des critères de dégradation précis.
Bail de 9 ans
Location meublée.
Bail de 9 ans.
Travaux supervisés par Archis des Bâts. de France.
Durée max des travaux :
4 ans.
Autorisation préfectorale
Conserver le bien 15 ans.
Durée max des travaux :
3 ans.
Travaux supervisés par archis des bâts. de Fr.

Les parts ne peuvent être cédées avant six ans (et encore de gré à gré, d’où décote) et ne peuvent être rachetées par la société (si prévu dans statuts !) avant dix ans.

Bail commercial 9 ans.
En cas de non location, la TVA remboursée peut être récupérée par le Fisc.




Avantage fiscal
En fonction de la durée de location, 12%, 18%, 21% de l’investissement (+travaux si ancien, max 300 k€) en réduction d’impôt.
+ déficit foncier classique
Les amortissements sur 20/25 ans sont déductibles des BIC.
Réduction d’impôts de 22% ou 30% des travaux (réduc max : 120 k€ sur 4 ans). La réduction n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales de 10 k€ par an.
Pas de droits de succession sous certaines conditions
Pas de plafond de réduc. d’IR cf. niches fiscales.
Pas de plafond de montant des travaux : la totalité est déductible de l’IR.

ISF : 50 % du montant investi (réduc max : 45 k€)

IR : 18 % du montant investi (réduc max : 9 k€)

11 % de réduction d’impôt sur l’investissement (max : 300 k€) + récupération de la TVA
 Démembrable
Non
Oui
Non
Oui
Non
Non

Eligible à SCI

Oui
Non car revenus sont imposés en BIC. Mais possible dans SARL de famille.
Oui
Oui
Non

Disponible en SCPI
Oui
Oui
Oui
Oui
Néant
Oui

  
On exclut le LMP (dont le déficit est reportable sur le revenu global) car il est difficile de répondre aux deux conditions : dégager plus de 23 k€ de revenus de cette activité
et part de ces revenus dans le revenu global devant être supérieure à 50 %. De même que les investissements DOM TOM qui sont aléatoires quand on ne vit pas sur place.

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