Quelques repères sur l'immobilier défiscalisant

Difficile d'y voir clair dans le maquis de la réglementation en matière d'investissement immobilier défiscalisant.

C'est pourquoi le cabinet TFC vous propose un tableau synthétique sur le sujet.

	Pinel (neuf + ancien)	LMNP	Malraux	Monuments historiques MH	Tepa-Dutreil	Censi-Bouvard
Principe	Louer un bien neuf (ou réhabiliter un bien ancien dégradé) dans une zone précise avec réduction d’IR.	Louer un bien neuf ou ancien meublé et l’amortir pour minorer ses revenus fonciers.	Acheter un bien dans un secteur sauvegardé et déduire les travaux de rénovation de son revenu.	Engager des travaux dans des immeubles classés ou inscrits à l’inventaire des MH et déduire le montant des travaux de l’IR.	Participer à l’augmentation de capital d’une PME (notamment foncière) en vue d’une réduction d’IR et/ou d’ISF.	Acheter une résidence offrant des services (EPHAD, résidence tourisme ou étudiante…) et avoir réduction d’IR.
Objectif & Cible	Réduction d’IR dans la durée.	Déduction. Complément de revenu défiscalisé à terme.	Réduction. Très forte défiscalisation sur courte période. TMI élevée	Déduction. Très forte défiscalisation  sur courte période. Objectif successoral en +. TMI élevée. Pas d’obligation de location.	Réduction. Très forte défiscalisation ISF.	Réduction d’impôt dans la durée.
Contraintes	Baux de 6, 9, 12 ans. Loyers et revenus du locataire plafonnés. Pour l’ancien, le bien doit avoir des critères de dégradation précis.	Bail de 9 ans Location meublée.	Bail de 9 ans. Travaux supervisés par Archis des Bâts. de France. Durée max des travaux : 4 ans. Autorisation préfectorale	Conserver le bien 15 ans. Durée max des travaux : 3 ans. Travaux supervisés par archis des bâts. de Fr.	Les parts ne peuvent être cédées avant six ans (et encore de gré à gré, d’où décote) et ne peuvent être rachetées par la société (si prévu dans statuts !) avant dix ans.	Bail commercial 9 ans. En cas de non location, la TVA remboursée peut être récupérée par le Fisc.
Avantage fiscal	En fonction de la durée de location, 12%, 18%, 21% de l’investissement (+travaux si ancien, max 300 k€) en réduction d’impôt. + déficit foncier classique	Les amortissements sur 20/25 ans sont déductibles des BIC.	Réduction d’impôts de 22% ou 30% des travaux (réduc max : 120 k€ sur 4 ans). La réduction n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales de 10 k€ par an.	Pas de droits de succession sous certaines conditions Pas de plafond de réduc. d’IR cf. niches fiscales. Pas de plafond de montant des travaux : la totalité est déductible de l’IR.	ISF : 50 % du montant investi (réduc max : 45 k€) IR : 18 % du montant investi (réduc max : 9 k€)	11 % de réduction d’impôt sur l’investissement (max : 300 k€) + récupération de la TVA
Démembrable	Non	Oui	Non	Oui	Non	Non
Eligible à SCI	Oui	Non car revenus sont imposés en BIC. Mais possible dans SARL de famille.	Oui	Oui	Non
Disponible en SCPI	Oui	Oui	Oui	Oui	Néant	Oui

  

On exclut le LMP (dont le déficit est reportable sur le revenu global) car il est difficile de répondre aux deux conditions : dégager plus de 23 k€ de revenus de cette activité

et part de ces revenus dans le revenu global devant être supérieure à 50 %. De même que les investissements DOM TOM qui sont aléatoires quand on ne vit pas sur place.